В последние месяцы поступает большое количество вопросов относительно текущего рынка недвижимости, которые можно объединить в один: «Стоит ли по текущим ценам покупать жилье?»

Очень короткий ответ: если вам нужна «крыша над головой», то можно приобретать. Не стоит ориентироваться на конъюнктуру рынка. Большинство из тех, кто ждали снижения цен, так и не увидели его. 

А что если не хватает собственных средств даже на первый взнос по ипотеки? А цены при этом растут на глазах?

Похоже, очень интересный инструмент появился на днях. Московская биржа с 31 января запустила торги по фьючерсу на индекс столичной недвижимости (HOME). За основу берутся данные по средневзвешенной стоимости квадратного метра жилья в Москве, проданного при помощи сервиса ДомКлик. 

Будет ли интересен инвесторам фьючерс на жилье? Скорее всего, да. Заинтересовать инструмент может тех покупателей, которым не хватает пока средств для покупки жилплощади. Это позволит захеджироваться от риска дальнейшего повышения стоимости квадратного метра и восполнить недостающие средства из-за роста цен.

Но есть нюансы…

Во-первых, будет ли обеспечена достаточная ликвидность? По ближайшему мартовскому фьючерсу в стакане можно встретить единичные заявки; среди крупных отметим только 50 заявок на покупку и столько же на продажу. В июньском дела обстоят еще интереснее и совокупное число заявок не превышает 74 штук. По обоим контрактам объем проведенных сделок составляет сегодня 8,66 млн. Появятся ли в перспективе игроки, готовые повысить уровень ликвидности? 

Во-вторых, кто будет продавцом контрактов? Для спекулянтов «играть» против цен на московскую недвижимость – опасная затея. Большую часть времени цены растут. Возможно, продавцами выступят сами девелоперы – застраховать себя от снижения цен. Однако у них есть и другие методы для этого. Не факт, что их заинтересуют фьючерсы.  

В-третьих, есть вопросы сроков экспирации контрактов. На текущий момент доступны контракты на 3 и 6 месяцев. Но время накопления недостающей суммы на квартиру или первоначальный взнос обычно гораздо длиннее. Т.е. держателю «защиты от роста цен» придется несколько раз «перекладываться».

И, наконец, фьючерс относится к деривативам, присутствует временной распад стоимости, выраженный в премии к базовому активу. И стоимость эта будет в год приближаться к ключевой ставке ЦБ, т.е. 8-9% в год. Примерно такую сумму вы уплатите дополнительно за данный фьючерс.

Считаем, что сама идея появления фьючерса на недвижимость – великолепна. Но есть ряд вопросов. Основной: будет ли ликвидность по инструменту? Для этого необходимо большое количество спекулянтов, что позволит увеличить активность. То, что есть хеджеры – это уже хорошо, но «чего-то не хватает».

Автор — инвестбанкир, профессор ВШЭ Евгений Коган (@bitkogan)