В настоящее время специалисты по продаже квартир, рассматривая рынок жилья, а также учитывая переход застройщиков, в связи с новыми изменениями в жилищном строительстве, на проектное финансирование, когда средства, оплаченные гражданами, аккумулируются на специальном счете, что гарантирует их сохранность, до полного ввода жилья в эксплуатацию, дают прогноз на увеличение спроса. Поэтому для тех, кто решил заняться бизнесом по покупке и последующей перепродаже, наступают благоприятные времена.

Мы попросили специалистов агентства недвижимости «Азбука Жилья» рассказать, как купить квартиру в Москве, чтобы ее перепродажа принесла максимальную прибыль. Агентство оказывает риэлторские услуги в столице с 1997 года и знает все о специфике каждого из районов самого большого города России.

Факторы, влияющие на выбор квартиры

Чтобы правильно выбрать квартиру под быструю и выгодную перепродажу, нужно придерживаться некоторых условий.

Критерии выбора квартиры для инвестирования:

• престижность района новостройки;
• транспортная доступность;
• проект комплексного развития (строительство социальных и коммерческих объектов: школа, банки, почта и так далее);
• экологические условия в районе новостройки;
• рациональная планировка.

Оценка всех этих факторов способствует быстрой продаже квартиры как на вторичном рынке, так и для новостроек, после сдачи дома в эксплуатацию. Если есть сомнения, всегда можно попросить совета риэлтора из московского агентства недвижимости «Азбука Жилья» — за 23 года работы они изучили имеющуюся инфраструктуру, а также следят за планами по развитию каждого микрорайона столицы.

Какую планировку, этаж и отделку выбрать

Как советуют эксперты «Азбуки Жилья», лучшим вариантом для инвестиций являются однокомнатные квартиры и квартиры-студии. Они пользуются спросом в Москве из-за большей дешевизны (при покупке) и меньшей арендной платы (если в дальнейшем планы инвестора изменятся и их придется сдавать). Популярны такие варианты среди молодых семей и одиноких людей, приехавших в столицу работать.

Основной целью инвестора в жилье является-как можно дешевле купить и затем с выгодой продать. Эксперты советуют покупать недвижимость без отделки, чтобы не тратиться дополнительно на ремонт. Покупатель будет делать ремонт на свое усмотрение и ваша отделка ему будет лишней. Достаточно хорошо продаются квартиры с черновой отделкой (прокладка электропроводки, штукатурка стен, разводка сантехнических труб). Такую отделку застройщик обычно выполняет недорого.

В базе агентства есть как новостройки, так и вторички в домах любой этажности и с любой возможной планировкой. Но этажи для быстрой перепродажи выбираются с третьего по седьмой. Кроме того, нужно выбирать самую обычную планировку, без изысков. Традиции пока еще никто не отменял, люди привыкли к консерватизму.

В какое жилье не стоит вкладываться

Инвестиции обоснованы, если после постройки дома можно выгодно продать купленную квартиру.

Невыгодно покупать квартиру, если:

• рядом с домом необжитые места с отсутствием инфраструктуры;
• имеются перебои в работе транспорта общего пользования;
• район неблагополучный — высокий уровень преступности;
• в районе низкое качество новостроек.

Как показывает опыт агентства недвижимости, Москва хоть и слывет богатым городом, но квартиры с тремя и большим числом комнат пользуются меньшим спросом. Впоследствии их будет сложнее как перепродать, так и выгодно сдать.

Также риэлторы не рекомендуют брать жилье на первых и последних этажах.

На каком этапе строительства лучше купить

Во времена, когда наблюдался пик популярности по инвестициям в перепродажи квартир, можно было говорить о том, что выгодно покупать квартиру на нулевом цикле строительства. Сейчас ситуация изменилась и делать инвестиции на данном этапе не стоит.

Оптимальным временем для покупки, как утверждают многие эксперты, знающие этот рынок, является готовность объекта на 30-40% с момента начала строительства. В это время уже становятся ясными компетенции застройщика, темпы стройки, качество возводимого жилья. Можно уже сделать выводы о характере строящегося объекта.

Если сделать ставку на прибыль и большую выгоду, вложившись на начальном этапе, можно здорово поплатиться. Не исключены всевозможные сюрпризы, например, неготовность документации на строительство. Лучше проследить за динамикой — до готовности 30-40%, а затем делать выводы о возможности инвестирования.

В новом году в области долевого строительства вступают в силу новые правила. Компании, которые не имели опыта работы с банками, а строили на средства дольщиков, будут действовать по другим лекалам. Риски таких фирм возрастают, поэтому надо проверять, как проходила сдача их объектов ранее, не было каких-то задержек сдачи в эксплуатацию. В общем, ухо надо держать востро, иначе вместо предполагаемой прибыли можно здорово прогореть. Разумеется, за тех, кто обратился в «Азбуку Жилья», все это сделают профессионалы.

Какая прибыль от перепродажи квартир в Москве?

На получаемую выгоду при инвестировании в недвижимость Москвы влияет большое количество факторов. Важную роль играет качество построенной квартиры. Значительно повлиять на стоимость может изменение экономической обстановки в стране. В среднем, если не будет каких-то форс-мажорных обстоятельств, прибыль составляет не менее 15-25% от вложений.

Самым выгодным инвестированием будет, конечно, вложение на начальном этапе. В пределах 20-25%. Риски здесь также несомненно больше. Подорожание, по мере возведения объекта, может идти неравномерно. Все зависит от комплексного освоения застраиваемой территории и строительства рядом с купленным жильем каких-либо социальных инфраструктурных объектов. Если к моменту сдачи будут готовы какие-то значимые социальные объекты, цена может значительно возрасти.

Во время строительства необходимо анализировать этапы готовности возводимого жилья, и, если на какой-то стадии возникнет замедление темпов, объект необходимо продавать.

На что обращать внимание при инвестировании в жилье

Самый идеальный вариант продажи квартиры — когда дом уже введен в эксплуатацию, но ключи от жилья еще не получили. Это время максимального ценового подъема. В таком случае перепродажа производится по договору уступки прав. В этом случае затраты по сделке минимальны.

Агенство недвижимости «Азбука Жилья» помогает с оформлением документов как на любом этапе готовности дома, так и на любом этапе сделки. Профильное юридическое сопровождение — не роскошь, а необходимость для инвестора в недвижимость. Также стоит знать, что в ряде случаев при продаже жилого объекта придется заплатить 13%-ный налог и закладывать это в свой инвестиционный план.

Статья подготовлена при поддержке Агентства недвижимости «Азбука Жилья»