Наши власти решили поскрести по сусекам и разобраться с теми, кто сдает жилье и коварно не платит государству с получаемых доходов. Государство полагает, что аренда недвижимости должна регистрироваться через госпортал.

Виталий Мутко “from the bottom of his heart” сообщил Президенту – все готово, платформа построена.

Что ж, теперь-то все, конечно, возьмут да перестанут снимать квартиры частным образом. Все будет только через госрегистрацию. Частные посредники-риэлтеры могут смело закрывать свой бизнес и подаваться, к примеру, в управдомы.

Правда, есть нюанс. Судя по всему, в управдомы уже подались владельцы офисной недвижимости, банкиры, рестораторы, отельеры и тд. Куда девать всех вновь появившихся управдомов – не вполне понятно. Ну да это тема отдельного разговора. Пока же миллионы квартир будут арендованы через госпортал. Но будут ли?

Давайте немного порассуждаем.

1. Допустим, все арендодатели, как один, станут законопослушными и начнут регистрировать договоры через портал. Как говорили древние – «Щикарный вид»! Налоговое давление на граждан вырастет на несколько десятков или сот миллиардов рублей в год. То есть, располагаемые доходы населения на эту сумму еще сократятся. А значит, мы получаем дополнительный фактор в пользу стагнации спроса, и это сейчас, когда народ считает последние копейки.
2. Похоже, наша экономическая наука, так же как и наш антивирусный препарат, будет еще долго на первом месте в мире. Сперва мы производим открытие планетарного значения – что для ускорения роста экономики нужно экстренно поднять налоги (в частности НДС на 2%), а сегодня доказываем очевидную теорему. Что для окончательного подъёма экономики нам нужно еще поднять налоги или придумать новые. Старик Нобель рыдает и просит наши светлые умы в свои объятия.
3. Мы же, надеюсь, все понимаем, что ежели народ прижать, то все создадут себе ИП или вообще объявят себя самозанятыми. Таким образом, искомый налог будет уменьшен в 2-3 раза. Однако мы понимаем и иное. Народ в принципе не будет спешить с регистрацией оного процесса – все будут выжидать. Власть будет устраивать показательные порки для тех, кто не отчитывается о доходах от аренды. Одним словом, игра в кошки-мышки начинается.

Что в этой ситуации предлагаю я?

Я не против обложения налогом доходов от сдачи жилья в аренду. Тем более, что налог вполне себе гуманен. Но, во-первых, для этого сейчас не самое лучшее время. А во-вторых, есть вполне себе цивилизованный мировой путь.

Что имеется в виду? В ряде стран проблема решена просто и элегантно. По сдаче жилья в аренду устанавливается минимальный порог, доходы ниже которого не облагаются налогами. К примеру, 50-60 тысяч рублей. Доходы сверх этой суммы облагаются налогом в 13%.

Вот и все. Просто и элегантно. Мы отсекаем 80% арендного жилья, и значит не понижаем располагаемые доходы беднейших слоев. Налог берется только с дорогой аренды.

Администрирование этого налога становится на порядки более простым.
Богатые – да, платят.
Бедные – нет.
Никому не обидно, ибо правила едины для всех.

Вы скажете: все оформят сдачу квартир за 50 тысяч. Да, многие так и поступят. Но не думаю, что все. Во-первых, это глупо. Если у вас хоромы 200 кв. метров на Патриарших, то сдавать их за 50 тысяч? Смешно. В том числе и для налоговой. А во-вторых, неужели будете расплачиваться кэшем? С наличными нынче все сложнее и сложнее.

Теоретически вы, конечно, можете сдавать двушку на Соколе за 70, а в договоре записать 50. Только жильцы вам месяца через два скажут – вот вам 50. И все. Кому жаловаться будем? Да и есть ли смысл так выкручиваться ради 3000 рублей выгоды?..

P.S. Интересно. В самом начале перестройки первое, с чего начал частный бизнес, – это создал частные туалеты. Сегодня же у нас идет обратный процесс. Скоро, по просьбам трудящихся и для повышения прозрачности то ли струи, то ли отчетности, государственными у нас станут и туалеты 🤭

Автор — инвестбанкир, профессор ВШЭ Евгений Коган (@bitkogan)