ЦБ впору отмечать победу в мыслях о том, что регулировать строительный рынок выпала честь именно ему. Однако радость может быть преждевременной. И в принципе Банк России, возможно, это осознает, иначе не предпринимал бы попыток ввести для ДОМ. РФ нормативы финансовой устойчивости, что позволит превратить организацию в банковский холдинг и взять его под свой контроль.

Проектное финансирование, с одной стороны, открывает для банков широкие возможности по контролю развития жилищной сферы, в том числе за счет формирования спроса на этом рынке с помощью ипотечного инструмента, с другой — несет в себе не менее большие риски.

В день прямой линии с президентом РФ Владимиром Путиным в Татарии проходило годовое собрание акционеров системообразующего в регионе банка «Ак Барс», на котором присутствовал президент республики Рустам Минниханов. По сообщению местного издания «БИЗНЕС Online», глава республики с удовлетворением констатировал стабильный рост финансовых результатов работы банка за последние три года и призвал приготовиться к новым вызовам для банковской системы. Таким вызовом Минниханов назвал новые правила финансирования жилищного строительства, которые предусматривают замену долевого строительства на проектное банковское финансирование через эскроу-счета. Несмотря на опасения, глава республики потребовал от банка включиться в данную работу. По окончании мероприятия председатель Совета директоров банка Валерий Сорокин в интервью с журналистами объяснил пессимизм по поводу перспектив финансирования строительной отрасли, поясняя, что «эскроу-механизм» решает проблему дольщиков, которые в случае неполучения жилья могут забрать свои деньги, но для банков данные механизмы финансирования, они же — инвестирования, недостаточно надежны:

«Для дольщика, который хочет подешевле купить жилье на этапе котлована, — да, надежны. А что принципиально поменялось в самой стройке в связи с появлением эскроу-счетов? Ничего! Нет гарантий, что строители достроят в срок и с должным качеством. Соответственно, остаются риски для банка. Причем строитель не обязательно должен быть мошенник. Он просто может попасть в рыночный «переплет», — заявил Сорокин, напомнив, как несколько лет назад многие строители начинали стройку при цене мешка цемента в 50 рублей, а заканчивали — при цене 450 рублей. — Естественно, у них не хватало никаких авансов для завершения строительства».

Для того чтобы обеспечить застройщиков кредитами, банкам требуется достаточность капитала. Соответствовать этому требованию могут немногие. Чтобы стимулировать банки к работе с застройщиками и при этом снизить их риски кредитования жилищного строительства, ДОМ. РФ будет предоставлять застройщикам поручительства для банков, гарантирующие 80% от суммы основного долга и процентов по кредиту. Пока данный механизм будет отрабатываться на пилотных проектах, о чем, как сообщал ТАСС, на Петербургском международном юридическом форуме рассказывал заместитель управляющего директора АО «ДОМ.РФ» Дмитрий Дубенецкий. Общий объем гарантий лимитирован — 50 млрд рублей.

«На сегодня застройщики — это заемщики с коэффициентом «риск-вес» более 100%, что обуславливает высокую нагрузку на капитал банков. Мы будем брать на себя часть рисков, поручившись по обязательствам застройщиков, которые привлекают проектное финансирование. К кредитам, обеспеченным поручительством ДОМ. РФ, будет применяться пониженный «риск-вес» в 20%. В результате банки смогут кратно увеличить объем кредитования отрасли при том же капитале», — сказал Дубенецкий, напомнив, что, согласно национальному проекту «Жилье и городская среда», ежегодный объем ввода новостроек к концу 2024 года должен достичь 120 миллионов квадратных метров, для чего потребуется увеличение совокупного кредитного портфеля застройщиков до 6,4 триллионов рублей, и механизм поручительства как раз и позволит удовлетворить этот спрос, а также банки смогут предложить застройщикам интересные ставки, более низкие, чем текущие.

Банкам, действительно, есть над чем подумать — поводов обанкротиться у застройщиков может возникнуть более чем достаточно. Кроме риска по удорожанию стройматерилов, есть риск снижения спроса на недвижимость из-за роста цен, а цены, в связи с расходами на уплату процентов по кредитам и снижению количества возводимых квадратных метров из-за ухода с рынка некоторых застройщиков и адаптации рынка к новым условиям, повысятся. Причем рост цен уже произошел — в прошлом году, еще когда застройщики стали готовиться к нововведениям, понимая, что им предстоят и большие расходы в ближайшее время и что рынок новостроек станет меньше.

«В первом полугодии 2018 года никто на рынке не верил, что цены вырастут. Сейчас уже в Москве по итогам первого полугодия 2019 года в различных сегментах рост цен составил до 9% по сравнению с предыдущим годом. Сейчас уже более понятные условия проектного финансирования. Прогнозирую, что прирост во втором полугодии 2019 года составит 8−8,5%. Это все неизбежно», — завил, как писал РБК, коммерческий директор Московского территориального управления группы «Эталон» Василий Фетисов.

Другие эксперты прогнозируют еще больший рост цены на квадратные метры — до 12%.

Помимо рисков, лежащих на поверхности, есть масса потаенных. Начальник департамента экспертизы и сопровождения инвестиционных проектов компании «РГ-Девелопмент» Дмитрий Назаров в рамках Петербургского международного юридического форума, как писал портал bosfera.ru, заявил, что регулирование отрасли достигло такой стадии, когда ни застройщику, ни дольщику невозможно прочитать Закон. Этого же мнения придерживается и старший вице-президент — руководитель блока правовой поддержки ВЭБ. РФ Игорь Краснов. Между тем, по словам Никиты Стасишина, бесконечное совершенствование законодательства, в частности — введение эскроу-счетов не позволит создать гарантированные механизмы достройки жилья. Если дословно, то на этот вопрос замминистра ответил так: «Наверное, нет». А потому участники мероприятия пришли к выводу, что рынок ждут дальнейшие пертурбации.

В ближайшем будущем случаи банкротств компаний могут участиться, и главное в этих обстоятельствах — максимально быстро передать объекты банкротов на достройку другим. Но возникает еще один вопрос: как быстро обеспечить эту самую достройку финансированием, чтобы, как заявил Никита Стасишин, люди получили квартиры в срок, «а не пришло ООО «Лютики-цветочки» с судебным решением, что они забирают объект в счет долгов». Участники мероприятия говорили о том, что, наверное, придется менять практику правоприменения Верховным судом. Отметим: подобные предложения вряд ли имеют возможность их реализации, так как Верховный суд на то и Верховный, чтобы следовать букве закона. Возможно, потому замминистра Стасишин больше склоняется к изменениям самих законов, в частности, очевидность такой необходимости в отношении закона о банкротстве, объяснил замминистра, возникла тогда, когда пришлось передавать проблемные объекты компаний Су-155, обанкротившейся в 2018 году и Urban Group, где «одним днем ввели процедуру конкурсного управления по всем проектам», подчеркнув, что таким образом схема уже была апробирована. Ну что сказать на это, не конституцию же менять, как ранее глава Подмосковья Андрей Воробьев предлагал предоставить регионам возможность принудительного изъятия во внесудебном порядке у застройщиков земельных участков и незавершенных объектов с целью окончания строительства за счет бюджета либо реализации с публичных торгов, обращаясь с этим предложением к президенту РФ Владимиру Путину, уточняя тогда, что данная идея предварительно проработано с Минстроем.

Еще одним поводом к банкротству может служить само Положение Банка России № 590-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, ссудной и приравненной к ней задолженности». Как отметил представитель РГ-Девелопмента, на практике банки предъявляют высокие требования к собственным средствам девелопера — до 30%, требуют, чтобы 70% площадей на объекте было продано, и настаивают на дисконте 20%: «На застройщика накладываются залоги земельного участка, залог долей, отдельно прописаны требования к генподрядчику, по цепочке ко всем… скоро начнут предъявлять требования к дольщикам», — не без доли иронии подметил на форуме Дмитрий Назаров.

Во всей этой суматохе можно наблюдать усиление роли госкорпорации ДОМ.РФ. Она становится основной, как бы мягкой силой, стимулирующей, задающей тон жизни строительной отрасли и, возможно, сглаживающей очевидные предстоящие негативные последствия перехода отрасли на новые рельсы.

Как сообщал портал ЕРЗ Государственная дума приняла в первом чтении поправки в федеральный бюджет на 2019−2021 годы, согласно которым предлагается перераспределить бюджетные ассигнования и дополнительно направить средства на увеличение имущественных взносов в Фонд защиты дольщиков — в размере 16 млрд рублей и банка ДОМ. РФ — в размере 20 млрд рублей. Первая мера, по мнению депутатов, позволит обеспечить более оптимальный переход от долевого строительства к использованию эскроу-счетов. А вторая — поспособствует более эффективному кредитованию застройщиков банком ДОМ. РФ в условиях проектного финансирования. При этом в начале года глава правительства Дмитрий Медведев поручил Минстрою и Минфину предусмотреть при уточнении бюджета на 2019−2021 годы приоритетное направление средств на докапитализацию ДОМ. РФ и ее дочернего банка. Тогда шла речь о вливаниях из федерального бюджета до 2021 года суммарным объемом около 160 млрд рублей. Собственно, тогда говорилось, что эти средства будут выступать в качестве тех самых гарантий — поручительств госкорпорации перед банками по кредитам для застройщиков — и позволят также дочернему банку выйти на рынок проектного финансирования. На последующем пленарном заседании Госдумы в третьем чтении был уже принят закон, наделяющий всеми полномочиями по страхованию гражданской ответственности застройщиков Фонд защиты дольщиков. Таким образом, закон обязывает страховые компании в течение 40 дней со дня вступления его в силу передать премии по действующим договорам страхования ответственности застройщиков (ГОЗ) перед дольщиками в Фонд защиты дольщиков. Эти средства будут направлены на достройку проблемных объектов. Предполагается, что Фонду будет передано не менее 99% страховых премий (портфелей). Между тем за последние пять лет страховые компании в рамках страхования ГОЗ собрали с застройщиков 57 млрд рублей, при этом выплаты дольщикам по случаям банкротства составили чуть больше 2 млрд рублей. Напомним, что фонд является составной частью ДОМ. РФ

При этом, если мы посмотрим на достройку объектов обанкротившейся Су-155, которой занимается ДОМ. РФ, то, как сообщал в октябре 2018 года ЕРЗ, правительство РФ планировало выделить на эти цели госкорпорации 7,8 млрд рублей. Тогда правительством декларировалось, что за счет того, что на конец года нефтегазовые доходы российского бюджета оказались на 1,9 трлн рублей больше, чем планировалось, в Кабмине сочли возможным пересмотреть в сторону увеличения и средства, предусмотренные для ДОМ.РФ. Не получится ли так, что застройщикам станет проще обанкротиться, ведь все равно на достройку объектов выделяются бюджетные деньги? Не стимулирует ли правительство своими бесконечными инициативами рынок к подобному развитию событий, чтобы таким образом усилить роль ДОМ. РФ и наполнять его бюджетными деньгами? Во имя блага? Да, возможно. Тем более сейчас мы видим еще одну благую меру, предпринятую ДОМ. РФ: запуск пилотного продукта по выдаче ипотеки на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Об этом сообщал РБК со ссылкой на пресс-релиз банка ДОМ. РФ, который будет выдавать жилищные кредиты под покупку земельных участков и строительства на них частных домов под 11% годовых с первоначальным взносом от 20%. Сумма кредита достигнет 30 млн рублей, а срок — до 30 лет. Получается, банк ДОМ. РФ, скорее всего, таким образом учел возможный рост спроса именно на рынке ИЖС, на который, как полагают эксперты, могут уйти некоторые застройщики с рынка долевого строительства жилья и куда перетечет спрос граждан из-за роста цен на квартиры. А заодно банк выгодно вписался программу по разработке удобных и доступных финансовых инструментов для поддержки индивидуального жилищного строительства, которую требовал создать президент России Владимир Путин в ходе послания Федеральному собранию. В конце марта банк сообщал о запуске ипотечной программы на покупку готового или строящегося дома с земельным участком без дополнительного залога.

Роль государства, как отметил в ходе прямой линии Владимир Путин в кризисное время увеличивается. К вопросу о нехватке инфраструктуры в новых микрорайонах президент РФ отметил: «Эта проблема до сегодняшнего времени должна была бы решаться привлечением денег вкладчиков напрямую, и в договорах строительства должны были быть заложены обязательства по строительству необходимой инфраструктуры. Эта проблема будет сейчас наиболее острой, так как мы переходим на новые формы жилищного строительства, мы снимаем риски с граждан и перекладываем эти риски на плечи финансовых организаций при поддержке государства. Теперь по закону социальную инфраструктуру должно возводить государство. Но у регионов пока нет источников. Задача правительства — определить эти ресурсы».

Между тем только в 2016-м году АИЖК, а ныне ДОМ. РФ скупило почти 900 гектаров федеральной земли, на которой, к примеру, можно построить 10 миллионов квадратных метров жилья. К 2024 году, как мы ранее сообщали, ДОМ. РФ планирует вовлечь в оборот более 18,5 тысяч гектаров неэффективно используемых федеральных земельных участков. С каждым таким участком, как декларирует ДОМ. РФ, ведется большая работа — от его планировки до поиска застройщика. Собирается эта земля как раз для того, чтобы передавать ее застройщикам с развитой инфраструктурой. Но между тем, напомним, как сообщал «КоммерсантЪ», Минстрой подготовил очередные изменения, на этот раз по повышению эффективности работы «Дом.РФ», в соответствии с которыми госкорпорация не будет больше следить за обеспечением участков необходимой инфраструктурой. Подобная мера позволит компании стать более прибыльной, что может приблизить ее шансы выйти на нормативы финансовой устойчивости, которые обычно применяются к банкам, не имеющим право вести хозяйственную деятельность, либо коммерческим структурам, планирующим продажи, например, своих облигаций.

По сути, обыватели должны с облегчением посмотреть в свое будущее, ведь государство берет в свои руки управление одной из самых чувствительных отраслей экономики, печется о своих гражданах. Через несколько лет, возможно, роль ДОМ. РФ станет основной, именно госкорпорация станет выступать заказчиком строительства, а застройщики окажутся в роли подрядчиков. Судя по всему, все к этому идет. Для обычных граждан — это очень даже хорошо, особенно, если планы строительства будут соответствовать и спросу, и требованиям к качеству жилья и инфраструктуре, а также фактору доступности цены по отношению к доходам. Но есть одно «но». Эксперты чаще стали прочить перестройку. Какой будет страна через 2−3 года или 5 лет? Что станет соответственно с корпорацией? Она будет работать по декларируемому сегодня плану? Или госденьги, вливаемые в виде господдержки и активы корпорации, перейдут под управление МВФ в виде полного пакета, а не в разобранном состоянии, как было до затеи проектного финансирования? А есть ли шансы у МВФ? Владимир Путин заявил в эфире «прямой линии», что страна не зависит сегодня от денег МВФ. Осталось дело за малым — не допустить вновь этой зависимости. И напоследок приведем несколько фактов: к 2024 нацпректом предусмотрено возведение до 120 миллионов квадратных метров жилья. По данным «Аналитического обзора Строительство жилья профессиональными застройщиками», как сообщал портал ЕРЗ, по состоянию на июнь 2019 года в строительстве у застройщиков находится 133 млн м² жилья. По данным Минстроя, треть застройщиков, скорее всего, не смогут получить проектного финансирования и уйдут с рынка, что означает: возведение более 40 миллионов квадратных метров жилья повиснет в воздухе. Так сколько теперь у нас в стране появится тех дольщиков, которых «обманули», и сколько строек встанет после начала действия эскроу-счетов?

А сколько появится новых уголовных дел на бизнесменов из-за накапливаемых пеней в результате остановки стройки?

Галина Смирнова, ИА REGNUM