Ставка по ипотеке в России достигла своего исторического минимума за всю историю таких займов, но и это скорее всего не предел. Из плохих новостей – параллельно со снижением ставки будет расти стоимость квадратного метра. А кроме того, крупные банки лоббируют закон, который ограничит минимальные взносы и кредитные ставки.

О том, что будет с ипотекой и строительством жилья в ближайшем будущем, на пресс-конференции в Екатеринбурге рассказали представители банковской сферы и застройщики. Как отметил управляющий розничным бизнесом банка ВТБ в УрФО Сергей Кульпин, в Свердловской области за 9 месяцев этого года банк выдал около 5 тысяч ипотечных кредитов на общую сумму более 10 млрд рублей. Это на 22 % больше, чем год назад. Цифры в целом соотносятся с общими данными по региону: жители Среднего Урала получили чуть менее 20 тысяч кредитов на 34,3 млрд рублей, это больше прошлогодних результатов на 19 % по количеству сделок и на 27 % по объему выданных кредитов.

«Есть две очень позитивные новости – это то, что ипотечные ставки рекордно низкие, таких ставок не было в России никогда. Второе – это рекордная выдача по ипотеке, о которой говорит АИЖК и заявляют все. Но это рекордные выдачи или влияние рефинансирования очень серьезное?» – прокомментировала заместитель председателя правления «Абсолют Банка» Татьяна Ушкова. По ее словам, в ипотечных сделках высока доля рефинансирования чужих кредитов, у некоторых банков это 5-7 % кредитного портфеля. «Общий объем рефинансирования, не только нашего банка, а всех – 30 %. Соглашусь, что скоро все насытятся, тем более у всех уже ставка ниже 12 %», – согласился с коллегой Кульпин.

Еще одна проблема, общая для всех, – доходы населения, которые растут, видимо, только в данных Росстата. «Есть две темы, которые мы в кулуарах обсуждали и которые несколько собьют оптимизм. Это доходы населения, которые с 2014 года продолжают падать и только третий квартал покажет повышение доходов населения. Именно доходы населения могут тормозить покупательский спрос. И второй негативный фон – мы не можем выйти на те же объемы ввода жилья, как в 2015 году», – отметила Ушкова. По ее словам, всего несколько регионов в России смогли сдать больше квадратов, чем до кризиса, Свердловская область в их число не попала – у нас второй год подряд объемы ввода снижаются.

Скорее всего, ситуация не выправится и в этом году. «Мы лишь восстанавливаем картину, которая была до кризиса. Особенно надо смотреть на уровень дохода, как уже сказали коллеги, потому что последний год мы видим, как люди немного успокаиваются в части работы, находят новые точки стабильности в части дохода, расходов, начинают заново в новых условиях моделировать свои семейные стратегии, чтобы принять решение о покупке квартиры», – отметил коммерческий директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Урале Руслан Музафаров. Уровень спроса, по его данным, растет, но очень медленно, до уровня 2013-2014 года еще далеко.

Виктор Киселев, генеральный директор «РСГ-Академическое», добавил к этому, что резкого спроса застройщики не ожидают, только если произойдет какой-то очень серьезный скачок в экономике. «Экономика поднимается очень медленно, как это будет происходить дальше, посмотрим. Конечно, если будет колоссальный рывок, что-то у нас наконец в экономике прорвется, то и покупательская способность населения позволит приобретать больше жилья и мы вернемся к докризисным цифрам», – прокомментировал Киселев. В ближайшем будущем объемы ввода, скорее всего, останутся прежними. «РСГ-Академическое» в прошлом году сдало 100 тысяч квадратных метров, в этом году будет сдано столько же. С 2018 года у застройщика запланирован рост объема ввода – до 160 тысяч «квадратов» к 2020 году. ЛСР также сдали около 100 тысяч квадратных метров и запланировали столько же.

При этом цены на квадратный метр будут расти. По словам Киселева, резко взвинчивать цены вряд ли кто-то будет, но «цены поднимать придется, потому что в такой ситуации мы находится уже не можем». Эксперты в целом сошлись на том, что в следующем году жилье может подорожать на 3-4 %.

Однако ставка по ипотеке может стать ниже. «Если говорить о ближайших перспективах – аналитики банка ВТБ говорят, что в начале 2019 года можно ждать размер ключевой ставки до 6,5-7 % (сейчас 8,5). Ставка будет снижаться. Но я не хочу, чтоб все думали, что надо дождаться снижения ставки, может быть рост цен на жилье», – спрогнозировал Кульпин. «Все банковские экономисты считают – мы собираемся вместе с АИЖК и обсуждаем – зависимость снижения ставки и стоимости квадратного метра. И она есть после 10 %. В России психологически 10 % уровень, от которого можно брать ипотеку. Выше 10 % – можно думать, а если ниже 10 % – надо брать. И нам главное баланс с застройщиками соблюсти, чтобы снижение ставки не привело к росту стоимости квадратного метра, потому что задачи увеличивать квадратный метр искусственно нет», – добавила его коллега из «Абсолют банка». Она оценила снижение ипотечной ставки на следующий год в 0,5-0,7 %. Ушкова отметила, что банковское сообщество настаивает на введении некоторых законодательных ограничений в выдаче ипотеки. Если раньше ипотекой занимался с десяток банков, то за последние годы многие кредитные организации ввели такую услугу. «И это нас беспокоит. Тот, кто давно занимается ипотекой, понимает, что ипотека с нулевым первоначальным взносом – это невозможно, раскрученный лимит более 60 % от дохода – это невозможно. Сейчас новые игроки, чтобы захватить рынок, идут на либерализацию доходов заемщикам. И этот тренд мы не поддерживаем, сейчас с АИЖК и Минфином в рамках рабочей группы обсуждается вариант прописать через полгода ипотечные стандарты в законе: ипотека должна быть с таким-то первоначальным взносом, расчет лимита по такой-то формуле», – рассказала Ушкова. Банки, по ее мнению, должны конкурировать в сервисе, продуктовой линейке, партнерской линейке, а не по процентным условиям займа.

Светлана Загороднева, РИА «Новый День»