Начнем с понятий. Залоговый кредит в некоторых кругах носит название «кредит с обеспечением». В качестве обеспечения может выступать объект как движимого, так и недвижимого имущества. В случае, если под залог ставится движимое имущество — это, чаще всего, автокредиты. О них мы уже писали не раз. Сейчас разговор пойдет о розничных кредитах с залогом в виде недвижимости, где самое важное – уметь видеть разницу между кредитом под залог покупаемого объекта недвижимости и кредитом, где в качестве залога выступает имеющаяся собственность.

Первый вариант — ипотека

В розничном кредитовании ипотека, в силу ст.77 Закона «Об ипотеке No102-ФЗ от 16.07.1998 года» предполагается залог дома на вторичном или первичном рынке недвижимости. Таковой является всеми нами известная ипотека, описанная на http://ipotekar.com/uslugi/ipoteka-pod-zalog-imeyuscheysya-nedvizhimosti/ и работающая по крайне простой схеме:

• выбор программы кредитования;
• подача заявки и получение решения.

После этого банк начинает проверку объекта и всех предлагающихся документов, затем клиент получает свидетельство о праве собственности на купленный с банковской помощью объект. Регистрация всех операций с недвижимостью проходит стандартно, через Регпалату. В свидетельстве указывается, что собственником является именно заемщик, а не его кредитор. Однако есть обременение — указывается, что объект недвижимости находится под залогом в кредитной организации.

Главный плюс такого кредита — сниженная процентная ставка. Благодаря наличию залога, снижающего риски банка, он может позволить себе предложить заемщику более выгодные условия, чем по беззалоговым кредитам.

После полного погашения ипотеки владелец недвижимости обращается в федеральную регистрационную службу, и обременение снимается. Выдается новое свидетельство о праве собственности, где никаких упоминаний о банке и ипотеке уже нет.

Второй вариант — залоговый кредит

Кредит под залог имеющегося объекта недвижимости — это самостоятельная программа кредитования со своими условиями и процентными ставками, которую предлагает большинство крупных и множество мелких банков. Потенциальный клиент подает заявку на кредит, приобретает объект, который позже будет оформлен как собственность клиента. Но — без обременения в пользу банка, так как в качестве залога выступает имеющийся объект в собственности, на который накладывается обременение.

Есть определенные условия и ограничения, о которых нужно знать до подачи заявки, а не в процессе оформления:

1. банком обязательно проводится оценка стоимости объекта, выступающего в качестве залога. Как правило, услуги оценщика оплачивает клиент;
2. максимальная сумма кредита ограничена не условиями выбранной программы, а залоговой стоимостью объекта (не превышает обычно 60-70% от указанной оценщиком суммы);
3. необходимо подтверждение платежеспособности клиента (справка 2-НДФЛ или другие подтверждающие документы).

Распространенное заблуждение — мнение, что банк может предоставить кредит на любую сумму, оценивая только стоимость объекта в залоге. Размер предоставляемого кредита будет ограничен с учетом трех приведенных выше пунктов, они действую одновременно.

Пример:

при заявленном доходе человек может претендовать максимально на ссуду в размере 1,5 млн рублей. Даже если 70% от оценочной стоимости заложенной собственности равны 1,8 млн рублей, или даже 5 млн рублей, оформить ссуду получается только на 1.5 млн рублей. Таким способом банк страхует риск невыплаты кредита.

Оба рассмотренных вида кредитования — целевые. Помимо них, существуют и нецелевые кредиты под залог движимого и недвижимого имущества, при получении которых клиент получает средства банка и не обязан отчитываться об их расходовании. Нецелевые залоговые кредиты более рискованны для банков, поэтому предоставляемые суммы меньше, а процентные ставки — выше. Но об этом — в следующий раз.