Российская недвижимость уходит к иностранцам, пишет Газета.ру. Впервые с 2011 года на рынке недвижимости выросла доля иностранных инвестиций. Связано это с тем, что в условиях кризиса цены ощутимо снизились. Впрочем, несмотря на западные деньги, рынок переживает сильнейший спад за последние 5 лет — и дна пока не удалось нащупать. Поэтому в следующем году эксперты ждут распродажи проблемных активов.

Впервые с 2011 года более четверти вложений (27%) в российскую недвижимость приходится на иностранные инвестиции. Такие данные приводятся в отчете консалтинговой компании S.A. Ricci. Как уточняется в исследовании, деньги вкладывают американские и европейские компании. Так, американский инвестфонд Hines совместно с голландской компанией PPF Real Estate приобрели две офисные башни в МФК «Метрополис» за $325 млн, это стало крупнейшей сделкой на офисном рынке, а Adidas купил вторую очередь PNK Чехов за $120 млн. По словам аналитиков, западные инвесторы сейчас охотно вкладываются в российскую недвижимость, поскольку на падающем рынке есть возможность приобрести качественные объекты по сниженным ценам.

«В любые времена наиболее привлекательным сегментом для инвестирования является качественная офисная недвижимость (новые здания класса А, с понятными качественными арендаторами — крупными западными и российскими компаниями, и с долгосрочными договорами аренды). Кризис — идеальное время для приобретения таких объектов по более низкой стоимости, именно с этим и связана возросшая активность западных инвесторов,» — говорит Алексей Богданов, управляющий партнер S. A. Ricci.

Высокую долю иностранных инвестиций подтвердили и другие игроки, впрочем, точные цифры могут различаться. Так, по оценке Knight Frank, по предварительным данным, объем сделок по покупке объектов коммерческой недвижимости в 2015 году с участием иностранного капитала достиг $800 млн., что в общем объеме инвестиций составит около 40%.

Как пояснил Денис Соколов, партнер Cushman & Wakefield, разница подсчетов объясняется тем, что общее количество инвестиций существенно уменьшилось.

«Рынок сжался настолько сильно, что даже небольшие разночтения при подсчетах могут существенно изменить итоговую оценку. Поэтому и доля иностранных денег стала заметней. На фоне спада любая крупная сделка становится событием», — рассуждает эксперт. С ним согласна Наталья Круглова, директор бизнес-направления Недвижимость компании компании Strategy Capital Advisor: «Каждая сделка может драматически изменить эту оценку».

Дна пока не видно

По данным S.A. Ricci, в этом году инвестиции в недвижимость достигли минимального показателя за 5 лет. В этом году он составил $2,6 млрд, это на 58% меньше, чем в прошлом году и на 72% меньше, чем в 2013.

«Инвестиционная активность уходящего года можно оценить как крайне низкую из-за неопределенности ближайшего и среднесрочного будущего. В отличие от предыдущих спадов, причина этого кризиса — политическая, а состояние экономики оказывается полностью зависимым от политических решений, которые предугадать крайне сложно», — сетует Николай Вечер, вице-президент GVA Sawyer.

При этом, как отметил Соколов, иностранные инвесторы действительно заинтересованы в покупке российской недвижимости, поскольку цены на нее снижаются. По оценке S.A. Ricci средний размер сделки уменьшился на 37% по сравнению с прошлым годом ($72млн против $115млн).

«В 2016 году сделок будет больше, но они будут дешевле. Уже готовятся сделки на следующий год (в среднем срок подготовки сделки порядка 9 месяцев), иностранцы приезжают, интересуются, им удобно вкладывать на спаде. Будет много сделок по проблемным активам, которые будут продавать собственники, чтобы закрыть долги. Сейчас на рынке недвижимости еще не нащупали ценовое дно, особенно если считать в долларах, цены еще не закончили свое падение», — говорит Соколов.

Интересна только Москва

Как отмечается в исследовании, регионы практически не смогли привлечь в этом году заметные инвестиции.

В Санкт-Петербурге единственным драйвером стал офисный рынок, на который пришлось порядка 70% всех инвестиций. В частности бизнес-центр «Юпитер» за $75млн групп ушел RWM Capital. В Москве также больше всего денег вложили в офисный рынок, но здесь доля составила лишь 33%. Всего в офисы в России вложили $863 млн. В торговую недвижимость было вложено $584 млн, в склады $447 млн.

«Объем рынка инвестиций в денежном выражении на 30−40% ниже прошлогодних показателей. Основной объем сделок пришелся на московский рынок», — говорит Круглова.

Как отмечается в исследовании S.A.RIcci, «несоответствие запросов инвесторов и планов собственников привело к ожиданию со стороны всех участников и откладыванию принятия решения по сделкам». В 2016 году ожидается, что объем инвестиций сохранится на уровне $2,5−3 млрд. По мнению Натальи Кругловой, вряд ли западные инвестиции и появление азиатских инвесторов, которых ожидают уже не первый год, помогут радикально улучшить ситуацию.

«Больше надежды на национальных инвесторов, с длинными и недорогими пассивами», — считает она.

Автор — Павел Чернышов, Газета.ру