Строительная отрасль – одна из наиболее пострадавших от глобального экономического кризиса сфер экономики. Повсеместно идут сообщения от девелоперов о заморозке строительства, незавершенные стройки уродуют города торчащими кранами, не хватает разве что палаток обманутых дольщиков возле стройплощадок.

Сразу оговорюсь: далеко не все стройки заморожены. Некоторые объекты успешно достраиваются, и готовое жилье продается на ура.
Свежая заморозка

Последние полгода строительная отрасль переживает не лучшие времена. Многие компании заявили о приостановке строительства на своих объектах, другие никаких заявлений не делали, но на их площадках также с недавних пор покой и тишина. И как долго она продлится — неизвестно. Что делать в этой ситуации тем, кто отдал свои деньги за замороженные метры, выяснял D’

Проверка на прочность

«Заключила договор на долевое участие в инвестировании на Народном Ополчении, 33 с компанией ЗАО “Энергостройкомплект-М”. В настоящее время строительство не ведется. С одной стороны, боязно обращаться к адвокатам, с другой — строительство стоит, и чего мне ждать, не знаю. Кто мне гарантирует возврат денег? А вдруг строительство начнется после того, как я обращусь через адвокатов в суд?» — спрашивает Наталья Александровна на сайте Первого столичного юридического центра. Таких заявлений от инвесторов упомянутой компании поступает все больше. Впрочем, «Энергостройкомплект-М» не единственный застройщик, чьи дольщики рискуют остаться без оплаченных квартир. Покупатели новостроек все чаще сталкиваются с тем, что движение на стройках останавливается, а представители девелопера, ссылаясь на различные причины, в очередной раз переносят сроки сдачи дома.

Сколько точно сегодня объектов заморожено в Москве и Московской области, сказать сложно. «В открытых источниках данные о приостановке планируемых проектов практически отсутствуют: сами застройщики не афишируют и не подтверждают подобную информацию, но, по оценкам аналитической службы МИАН, доля замороженных объектов составляет 30–40%», — говорит директор по маркетингу МИАНа Алексей Кудрявцев. По данным аналитического консалтингового центра компании «Миэль», в Москве заморожено порядка 20–25% проектов, а в Московской области еще больше — 50%.

Большая часть этих объектов была остановлена еще до начала кризиса, но, по словам старшего юриста Первого столичного юридического центра Олега Сухова, число обращений от соинвесторов, оказавшихся перед угрозой недостроя, в последние месяцы значительно увеличилось. Правда, он связывает это не столько с тем, что увеличилось количество замороженных объектов, сколько с тем, что кризис заставил людей более трезво смотреть на вещи: «До этой осени многие покупатели еще надеялись, что вот-вот строительство начнется. Однако кризис развеял эти надежды. Люди поняли, что перспектив нет и надо что-то предпринимать, чтобы вернуть свои деньги».

Проблемные имена

В начале февраля D’ и интернет-портал tsj.ru («Тысяча советов о жилье») запустили новый проект «Замороженные стройки». Его цель — выявление полного списка строительных объектов, приостановленных застройщиками. К середине февраля в список наших замороженных строек вошли 30 объектов по всей стране (см. таблицу 2). При этом нельзя сказать, что проблема «заморозки» стала актуальной только с нынешней осени: из общего количества домов только на 15 объектах строительство остановилось в октябре—декабре 2008 года.

Последний раз наблюдали хоть какую-то активность как раз минувшей осенью инвесторы уже упоминавшегося выше «Энергостройкомплекта-М». Еще один проблемный дом этой компании расположен в Москве в Южном Тушине (микрорайон 11). Семь корпусов должны были по очереди сдаваться с 2005−го по третий квартал 2009 года. Однако сегодня построен, но до сих пор не сдан Госкомиссии (ГК) только второй корпус. «В течение четырех лет компания неоднократно меняла сроки строительства, объясняя это сложностями с оформлением разрешительных документов, согласованиями, проблемами с расселением, с неожиданно обнаруживаемыми при рытье котлованов кабелями и т. д. и т. п. Учитывая, что такая же история происходит и на других его объектах, соинвесторы сделали вывод об очередной строительной пирамиде, возводимой под прикрытием чиновников из СЗАО и столичного правительства. С февраля телефоны “Энергостройкомплекта-М” выключены, сайт не работает. Соинвесторы в шоке!» — пишет Елена Кузнецова на tsj.ru.

Проблемы коснулись не только инвесторов небольших фирм. Последние месяцы все более активно бьют тревогу и дольщики таких крупных компаний, как СУ-155, «Главстрой», «С.Холдинг», «Гиза XXI век» и др.

Сайт Всероссийского движения помощи обманутым дольщикам (Help.su) опубликовал уже несколько писем от дольщиков СУ-155 и «Гиза XXI век», обеспокоенных темпами строительства на их проектах. Например, в микрорайоне «Дальний Воронок» в подмосковном городе Щелково (застройщик — СУ-155) дома возведены, однако завершающие монтажные работы в настоящий момент не ведутся. Застройщик под разными предлогами откладывает сдачу объектов и заселение, хотя в договорах инвестирования ориентировочным сроком завершения строительства значится первый квартал 2007 года.

Задержки есть и по другим объектам СУ-155. В частности, речь идет о корпусах третьей очереди ЖК «Красногорье», расположенных в Павшинской пойме Красногорского района. «Гражданам, оплатившим в 2006−м квартиры в третьей очереди, обещали, что их дома будут построены и сданы ГК в 2007–2008 годах. На сегодняшний день ни один дом из этой очереди не достроен и не сдан ГК. Сроки перенесены на 2010−й. Наблюдаемые нами в настоящее время темпы строительства с высокой вероятностью свидетельствуют о том, что и новые сроки будут нарушены. Из-за этого мы вынуждены нести дополнительные расходы, арендуя жилье, выплачивая более высокие проценты по кредитам, взятым на строящиеся квартиры», — жалуются соинвесторы на форумах в интернете. На некоторых объектах компании часть домов построена, но при этом они не сдаются ГК и не заселяются (ЖК «Балашиха-парк» и «Новая трехгорка»). Как отмечают соинвесторы строительства в Балашихе, ввод в эксплуатацию корпусов 17а и 17б под разными предлогами переносится с 2005 года.

Аналогичная ситуация сложилась и у дольщиков компании «Гиза XXI век», купивших квартиры в Балашихе (микрорайон 16, имени Гагарина). Первоначальный срок сдачи дома был заявлен на декабрь прошлого года и уже перенесен на март нынешнего. По наблюдениям дольщиков, сегодня строительство жилья практически остановлено. О постоянном переносе сроков сдачи упоминает и инвестор ЖК «Романтик» (корпорация «Главстрой») Евгения Кириллова на сайте tsj.ru. По ее словам, первоначальная сдача домов была назначена на третий квартал 2005 года, с 2006−го три из четырех корпусов стоят построенные. В 2007 году достроили последний, четвертый. Сроки сдачи переносят неоднократно, а коммуникации не подведены до сих пор.

Несмотря на очевидные проблемы, сами застройщики отрицают наличие каких-либо критичных проблем. Никто официально не признается в остановке строительства. Речь идет «лишь» о переносе сроков сдачи. Так, в ответ на запрос D’ в СУ-155 сообщили, что «на перечисленных вами объектах группа компаний СУ-155 работы не прекращала».

Игроки с поля чудес

Единой проблемы обманутых дольщиков сегодня не существует. Есть, по крайней мере, три группы проблемных компаний с похожими симптомами «болезни», которые все же довольно сильно отличаются друг от друга.

Первая группа — это девелоперы, которые и до кризиса не отличались особой надежностью. Наиболее яркий пример — компания «Энергостройкомплект-М». По словам Олега Сухова, здесь проблемы лишь опосредованно связаны с кризисом. «Представители компании уверяли, что у них есть разрешение на строительство дома. Однако мы специально сделали запрос и выяснили, что это не соответствует действительности. Разрешения у них до сих пор нет», — рассказывает он. По его мнению, на площадках подобных компаний реального строительства никогда не велось. Но до кризиса создавалась хотя бы его видимость. «То есть ставился, например, вагончик для рабочих, огораживалась территория. Покупатели могли приехать и убедиться: шевеление есть. Однако у того же “Энергостройкомплекта” на ул. Народного Ополчения была огорожена территория куда меньшая, чем это необходимо для строительства жилого дома», — отмечает Олег Сухов.

Если строительство домов до кризиса так и не началось, то единственное, на что может рассчитывать дольщик, — возврат своих денег. «Когда строительство не велось и не ведется, желательно успеть как можно быстрее подать иск в суд и попытаться взыскать с компании вложенные деньги. В случае выигрыша дела удовлетворяют иски тех, кто первым их подал, — рассказывает старший юрист практики “Недвижимость. Земля. Строительство” компании “Вегас-Лекс” Андрей Моисеев. — Также покупатель квартиры, как и любое другое лицо, имеет право возбудить дело о банкротстве компании».

Впрочем, как предупреждают сами юристы, главная сложность не в том, чтобы выиграть у недобросовестной компании дело в суде, а в том, чтобы получить деньги по исполнительному листу. Олег Сухов признается, что бывают случаи, когда фирма существует только на бумаге, а заранее сказать, есть у нее какие-либо активы или нет, сложно. К примеру, на сайте одной юридической компании клиент жалуется, что заплатил адвокатам деньги, те дело выиграли, но от решения суда никакой пользы: фирма-то оказалась пустышкой. Поэтому, заключая договор с юристами, стоит обязательно оговорить условия получения гонорара: желательно, чтобы адвокат согласился на получение гонорара не по факту положительного решения суда по делу, а по его исполнению.