Я сначала не поверил, что такое бывает, и перечитал еще раз. Ипотека. Под 100%. В России, а не где-то в Аргентине, где сопоставимая инфляция. Да и кто я вообще такой, чтоб не верить целому замминистра Ивану Чебескову?

Впрочем, не все так однозначно. Объясняю, с кого за ипотеку требуют аж 100% годовых, и почему люди вынуждены соглашаться.

В кредитовании есть понятие «запретительная ставка»

Запретительной называют ставку, которая настолько высока, что потенциальные заемщики отказываются брать кредит. Формально рынок есть и услуга есть. А по факту пользоваться ею нельзя, потому что слишком дорого.

Понятие «слишком» варьирует от ситуации к ситуации. Например, когда в далеком 2003 году я брал кредит на квартиру под 23%, ставка не казалась высокой. Более того, я был счастлив, когда после нескольких месяцев сбора документов мне одобрили выдачу средств! Но если бы сейчас мне предложили ипотеку под 23%, я бы и смотреть в ту сторону не стал. Для меня и моей семьи ставка 23% в 2024 году запретительная.

Основная цель запретительной ставки заключается в сдерживании чрезмерного кредитования и предотвращении образования пузырей на рынке активов. Центральные банки и другие регулирующие органы могут использовать запретительные ставки для управления общим уровнем кредитования в экономике. Например, в ситуации, когда нужно сократить потребление ради усмирения бодро растущей инфляции.

Сложно сказать, какая ставка по ипотеке сейчас была бы запретительной в среднем по стране. Есть несколько подходов к ее вычислению. Один из самых широко используемых — расчет с привязкой к официальной инфляции, где запретительной будет ставка на уровне 150% от роста цен (при инфляции 10% — 15%).

И — да, не только в России используют метод запретительных ставок. Например, в 1979 году американский Федрезерв сбивал инфляцию и стабилизировал экономику, используя запретительные кредитные ставки. А британцы в 2008 году спасли свою экономику от пузыря на рынке недвижимости тем же нехитрым способом. Ну и совсем недавнее прошлое: 2-3 года назад, когда над всей Европой навис риск стагфляции, потребление сжимали через рост кредитных ставок и сумели обуздать рост цен.

Запретительные ставки далеко не всегда на 100% эффективны. Все зависит от конкретных обстоятельств и состояния экономики в целом. Если параллельно со ставками продолжают расти и цены, ставки перестают казаться чрезмерно высокими, и может наступить кредитный бум — люди берут ссуды на все подряд, опасаясь дальнейшего удорожания товаров. 

Кроме того, в периоды запретительно высоких ставок замедляется экономический рост, так как невозможно субсидировать кредит для всех производителей поголовно. Поддерживаемые отрасли развиваются, не поддерживаемые — затухают. Последствия — ускорение роста цен, увеличение доли инфляции издержек в общем объеме инфляции, товарный дефицит.

В экономической истории пока нет примеров, где запретительные ставки сократили бы кредитование под ноль. Люди все равно берут ссуды, и есть несколько ситуаций, когда крупный кредит под высокий процент выгоден.

С кого в России требуют 100% по ипотеке

По словам Чебескова, виноваты банки. Они искусственно ограничивают рост кредитования, так как «стоимость привлечения средств сильно выросла». Ничего личного, только бизнес! А бизнес требует чего? Прибыли. Чтобы заработать, банки начали своевольничать:

1. Поднимают первоначальный взнос до недостижимых для большинства обычных российских семей высот. Если 10-20% стоимости своих будущих хором еще можно как-то наскрести, то 50% — нет. Тоже своего рода запретительный порог.
2. Вводят новые комиссии. Причем далеко не всегда их пытаются открыто взимать с заемщика. Часть комиссий оплачивает девелопер, то бишь строитель. И… закладывает свои расходы в стоимость каждого квадратного метра.
3. Внедрили комбинированную ипотеку: часть кредита выдают по льготной программе, а часть — как коммерческую. Причем не по рыночным, а по завышенным ставкам.

На примере: лимит по льготной ипотеке 6 млн рублей. А квартира стоит 10 млн. Первоначальный взнос — 3 млн, они у заемщика есть. Банк даст ему 6 млн по льготной ставке, а 1 недостающий миллион — по завышенной.

Проценты по ипотеке сверх лимита льготного кредитования доходят в российских банках до 100%, открыто рассказывает замминистра Чебесков. В верхах недовольны:

— Нам не нравятся экстремальные практики, когда рыночная часть ипотеки выдается под 100%, а льготная – под 6%.

Да, нам тоже не нравится. Но деваться некуда, иначе шанс купить нужную квартиру просто испарится. Либо берешь комбинированную ипотеку, либо остаешься без жилья.

Есть несколько категорий заемщиков, готовых на дорогую ипотеку

Первый — случай с комбинированным кредитом, описанный выше. Банк пользуется безвыходным положением заемщика: одобряя часть займа по льготной ставке, остаток выдает под баснословно высокий процент. 100% — перебор, конечно. А 30-40% — почему бы и нет?

Все же видят, какие сейчас проценты по депозитам? Выдав кредиты под 30%, банк 20-25% отдаст держателям вкладов. Да, по льготной ипотеке им возмещают недополученную прибыль из бюджета, но объем возмещения (ключ + 1,5%) ниже, чем средняя полная стоимость ипотеки. Вот и приходится повышать маржинальность любой ценой.

Второй пример оправданной ипотеки под высокий процент — ситуация, когда у заемщика накоплено более 50% от стоимости жилья. Если еще и зарплата в будущих периодах будет стабильно высокой, проблем нет вообще! Можно взять ипотеку на 20 лет, а выплатить за 5, сведя объем переплаты к минимуму. Между риском остаться без жилья из-за роста цен на него и риском невыплаты ипотечного кредита большинство заемщиков выбирают второе.

Третий случай — ипотека на новое жилье в ожидании продажи старой квартиры или дома. Те, кто планирует быстро закрыть кредит после проведения сделки с другой недвижимостью, на проценты почти не смотрят.

Четвертый вариант — покупка жилья под сдачу в аренду. Используется, если ожидаемая прибыль от аренды выше платежа по ипотеке. Применимо преимущественно в курортных регионах и столицах.

Если вы в одной из описанных выше ситуаций, берите ипотеку, не сомневайтесь. В следующем году будет дороже, не исключаю роста средней коммерческой ставки до 50%. Если на льготную претендовать не можете, а доход нестабилен, забудьте о кредите, кабала не для вас.