Пока власти строят планы развития долгосрочных накоплений и привлечения сбережений населения на фондовый рынок для развития экономики, российских инвесторов переманивают банки и брокеры стран, которые власти называют «дружественными».

С российского рынка ушли не только «западные деньги», но и деньги российских инвесторов отчасти ушли или уходят, посетовал директор департамента финансовой политики Минфина Иван Чебесков (здесь и далее его цитаты по «Интерфаксу»).

Часть денег, по его словам, ушла из-за потери доступа к иностранным инструментам. Российский рынок слишком узок, некоторые отрасли на нем просто не представлены, и инвесторы вкладывали в бумаги западных компаний. В обозримом будущем это будет невозможно, признал Чебесков: «Совершенно очевидно на горизонте нескольких лет, что мы не сможем давать возможность на нашем рынке инвесторам инвестировать во все бумаги, которые были возможны раньше. Инвестиции в американские ценные бумаги должны сходить практически на нет. С этим какая-то часть денег российских инвесторов тоже будет уходить».

Скупка активов уходящих компаний вызвала бум инвестиций в недвижимость

Резкое повышение ключевой ставки Центробанком в нормальной ситуации должно было бы остудить интерес к инвестициям в недвижимость, но ситуация в российской экономике с начала СВО ненормальная, и рынок коммерческой недвижимости бьет рекорд за рекордом за счет продолжающейся распродаже иностранных активов.

В III квартале ЦБ трижды поднимал ключевую ставку, доведя ее с 7,5% до 13%, но инвестиции в недвижимость за эти три месяца достигли 239 млрд рублей – максимальный квартальный результат за всю историю наблюдений, подсчитали аналитики IBC Real Estate. Они учитывают инвестиционные сделки с жилой, торговой, гостиничной и промышленной недвижимостью, исключая покупку участков без проекта, совместные предприятия и продажу жилья конечным пользователям.

Инвесторы уже год как проявляют небывалую активность. Результат за 9 месяцев в 610 млрд рублей тоже рекордный – он на 23% превышает показатели всего 2022 года, кстати, тоже рекордного.

Все дело в закрытии мегасделкок с рядом «трофейных» активов от уходящих с российского рынка иностранных продавцов – без этого динамика была бы на уровне прошлого или даже позапрошлого года, указывают эксперты IBC Real Estate. Распродается в основном торговая недвижимость – на нее пришлось 46% инвестиционных сделок января-сентября, тогда как на жилую — 25%, а на офисную – 16%, складскую — 7% и гостиничную — 6%, подсчитала IBC Real Estate.

Прежде всего речь о самой большой в истории российского рынка портфельной сделке с торгцентрами «Мега». Владелец – шведская Ingka Centres в конце сентября завершила продажу 14 комплексов общей площадью 2,3 млн кв.м. в Московском регионе, Ленинградской области, Самаре, Казани, Екатеринбурге, Новосибирске, Нижнем Новгороде и других городах. Новым владельцем крупнейшей в стране сети торгцентров стала   группа Газпромбанка. Сумма сделки с учетом дисконтов вряд ли превысила $2 млрд (193 млрд руб.), полагает генеральный директор «Infoline-аналитики» Михаил Бурмистров.

Судя по комментарию IBC Real Estate, которая была консультантом этой сделки, банк мог получить актив еще дешевле: компания отмечает, что благодаря этой сделке результат третьего квартала — «превышен более чем в два раза». А половина от квартальных 239 млрд рублей – это 119,5 млрд. До начала военных действий Союз торговых центров оценивал «Меги» более чем в 300 млрд рублей.

Среди других крупных «трофеев» – ТРЦ «Метрополис» площадью 205 тысяч кв.м., который IBC Real Estate оценивает в 55-60 млрд руб. (американская компания Hines продала его фонду из Армении Balchug Capital), семь ТРЦ  Park House общей площадью 214 000 кв.м. (нидерландская Atrium European Real Estate продала его российскому «Рамо-М» за 12-15 млрд руб.), и ТРЦ «Невский центр» площадью 91 000 кв.м. (чешская PPF Real Estate продала его российскому ООО «Стокманн СПБ центр» за 10-11 млрд руб).

«Пока на рынке сохраняется отложенный эффект. Текущий совокупный показатель инвестиций соответствует ранее заявленному нами оптимистичному прогнозу, в котором было заложено закрытие уникальных сделок по продаже иностранными собственниками своих активов в РФ. К концу года, с ожидаемым повышением уровня ключевой ставки и на фоне снижения предложения крупных качественных активов, инвестиционная динамика начнет замедляться. Однако суммарно, по итогам 2023 года, объем инвестиций в недвижимость России может достигнуть 700 млрд руб., что станет историческим максимумом», – прогнозирует Микаэл Казарян, член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate.

По материалам МТ