Подводные камни ипотеки, или Как взять ипотеку при кризисе

Американский ипотечный кризис уже оказал влияние и на Россию. Банки начали повышать процентные ставки и ужесточать требования к заемщикам. Специалисты уверены: эпоха дешевых денег завершилась. Ставки по кредитам уже выросли во многих банках на один-два пункта.

Одной из функций банковских брокеров (в том числе ипотечных) является оценка вероятности получения кредита потенциальным заемщиком. Каждый обращающийся в кредитную организацию должен понимать, что оставляемая в залог по ипотечному кредиту квартира является всего лишь средством обеспечения возвратности кредита и не рассматривается банком как объект будущей продажи в случае нарушения заемщиком условий кредитного договора. Банки торгуют деньгами, а не квартирами.

Даже если стоимость залога значительно превышает сумму кредита, ситуация с обращением взыскания на заложенное имущество является для банка чрезвычайной. В связи с этим хотелось бы посоветовать потенциальным заемщикам трезво оценивать свои возможности не только по получению кредита, но и по его возврату. Не исключено, что на оставшиеся от реализации предмета ипотеки деньги заемщик сможет купить другое жилье, но зачем находить себе проблемы, которых можно избежать.

Перед тем, как обращаться за кредитом, возможно, следует оценить себя и свое финансовое положение с позиции банка.

Во-первых, необходим стабильный доход. Потенциальный заемщик должен определить, какую сумму он готов тратить на платежи по кредиту без ущерба для себя и своих близких. При расчете максимально возможной суммы кредита банки обычно исходят из того, что платеж по кредиту не должен превышать 40-60 процентов от размера ежемесячного дохода заемщика.

Также банки принимают во внимание стаж работы заемщика, среднерыночный уровень оплаты труда сотрудников данной квалификации и частоту смены мест работы заемщика за последние годы. В некоторых ипотечных программах предусмотрен учет совокупного дохода заемщика и членов его семьи. В данном случае указанные лица выступают в качестве созаемщиков по кредитному договору. Наличие лиц, состоящих на иждивении заемщика, тоже будет принято во внимание банком.

Во-вторых, вид доходов и способ их подтверждения влияют на размер процентной ставки по кредиту и на размер собственных средств, вложенных в покупку недвижимости. В настоящее время в большинстве банков имеются ипотечные программы, учитывающие как официальные, так и неофициальные, «серые» доходы заемщиков. Официальный доход, как правило, подтверждается справкой по форме 2-НДФЛ.

Для подтверждения «серых» доходов предусмотрено предоставление справки о доходах по форме банка. В случае, если потенциальный заемщик вообще не имеет возможности документально подтвердить свои доходы, в банке может быть предусмотрена справка о заявленном доходе, в которой заемщик сам указывает источник и размер своих доходов и заверяет данную справку своей подписью.

Если заемщик имеет официальный доход и подтверждает его соответствующими документами, то такому заемщику банк обычно готов предоставить 85 -95 процентов от стоимости приобретаемого жилья. Если заемщик представляет справку по форме банка, заверенную работодателем, то он может рассчитывать на кредит в размере 75 процентов от стоимости приобретаемого жилья.

При нежелании либо невозможности подтверждения своих доходов заемщиком, банк сможет выдать не более 50 процентов от стоимости приобретаемой недвижимости.

В-третьих, большое значение имеет личность заемщика. При приеме документов каждый кредитный инспектор дает визуальную оценку потенциальному заемщику. Он оценивает состояние одежды, обращает внимание на наличие перегара и уголовных татуировок, использование нецензурных оборотов в разговорной речи и т.п. Проблемы с законом в прошлом, наличие просрочек по ранее выданным кредитам, отрицательная характеристика по месту работы или жительства и даже наличие задолженностей по коммунальным платежам могут оказать влияние на принятие банком решения по кредитной заявке.

Автор — Алексей Истомин

Кризис: теория выживания

  1. Пока нет комментариев.
  1. Нет трекбеков.