Отмену долевого строительства перенесли на год. Поэтому слухи о бесславном финале жилищного рынка оказались несколько преувеличены. Однако на этих слухах выросли прогнозы о подорожании квартир на 10−40%, в результате все начало расти — и ДДУ, и ипотека, и продажи вторички.

С рынка недвижимости давно не поступало таких громких новостей, как те, что пришли за две последние недели. Ожидалось, что в июле этого года произойдет полный отказ от долевого строительства. Однако в ходе прямой линии президент Владимир Путин заявил, что это событие переносится на 1 июля 2019 года.

В строительстве жилья по разным оценкам сегодня находится от 3 до 7 трлн руб. И власти вместе с дольщиками заинтересованы, чтобы все объекты были достроены.

Однако второй главной новостью последних недель стало фактическое банкротство одного из крупнейших застройщиков — внешне вполне респектабельной Urban Group.

Ирония судьбы в том, что отменой ДДУ власти пытаются предотвратить появление новых обманутых дольщиков. А число дольщиков Urban Group превышает 15 тыс., поэтому достраивать за нее объекты будут за счет Фонда защиты дольщиков, регионального и федерального бюджетов.

Дольщики не от хорошей жизни

Обманутых дольщиков быть не должно, но риски долевого строительства всем известны. А значит, говорить покупателям, что долевое строительство — это зло, примерно то же самое, что учить взрослых людей не совать пальцы в розетку.

По данным Росреестра, с января по апрель этого года число зарегистрированных договоров долевого участия в сравнении с показателями 2017-го выросло на 10,3%, до 222 тыс. Выходит, покупателям сегодня важнее цена, чем потенциальные риски.

Подстегивают рынок очередная девальвация рубля и дешевеющая ипотека. Согласно оценкам аналитиков «Метриум групп», число ипотечных сделок в Москве за период с января по апрель выросло на 84%.

Популярность покупки жилья по схеме ДДУ объясняется тем, что от котлована до ввода здания в эксплуатацию квадратный метр в нем дорожает примерно на 30%, как утверждают застройщики.

«В реальности этот прирост может оказаться как несколько ниже, так и заметно выше», — говорит руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.

Первый сценарий, по его словам, характерен для локаций с высоким уровнем конкуренции, где повышение цен оборачивается для девелопера падением темпов продаж.

Второй вариант больше свойственен жилым комплексам, которые успешно использовали градостроительные изменения, к примеру рядом с ЖК город построил метро или создал парк. Или когда застройщику удалось удачно изменить формат, переведя апартаменты в квартиры.

«Следует выделить случаи, когда проект выводится по ценам ниже рынка для первичного привлечения внимания к объекту или локации, но после трех-четырех месяцев они возвращаются в рынок», — говорит Попов. А демпинг на старте проекта стал в последнее время популярной стратегией.

Специально для «Ъ» ЦИАН подсчитал изменение стоимости в столичных ЖК с начала этого года.

Из тех корпусов в новостройках Москвы, которые были введены в эксплуатацию в январе—мае 2018 года, средний прирост стоимости составил 24,2%.

«Сильнее всего цены растут в бизнес-классе (+35%). В комфорт-классе средний прирост из-за большой конкуренции составил 19%, в премиум-классе — 23%. Но здесь динамика цены ограничивается сокращением высокодоходной группы населения в период кризиса», — говорит Попов.

Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая оценивает средний прирост стоимости квадратного метра от котлована до ввода в эксплуатацию несколько скромнее — в среднем в 20%: «В более благополучные годы за период возведения квартиры в жилом комплексе могли подорожать на 30−40% и даже больше». Сроки строительства сильно зависят от масштабов проекта, однако сами застройщики оценивают средний цикл строительства в два-три года.

Получается, что с инвестиционной точки зрения недвижимость, может, и не самый привлекательный инструмент, но снижение ставок по вкладам делает ее вполне конкурентоспособной.

А низкая цена на старте в принципе дает покупателям возможность входа на жилищный рынок.

Например, как следует из последнего обзора «ИРН-консалтинга» рынка новостроек Москвы, сейчас на территории от Третьего транспортного кольца до МКАД цены в новых объектах начинаются от 151,7 тыс. руб. за кв. м. Речь идет о тех домах, где продажи начались с конца апреля и в мае этого года.

Обездоленные цены

По прогнозам застройщиков, цены на квартиры после отмены долевого строительства вырастут на 10−40%.

Собственно, схему с долевым участием планируется поменять следующим образом: сегодня деньги получает застройщик напрямую, а в будущем они останутся на эскроу-счете в банке и к застройщику попадут уже после того, как покупатель получит квартиру. Таким образом, застройщик лишается дешевых денег, за счет которых сегодня и строит жилье.

На самом деле в сценарии резкого роста цены после отмены ДДУ не учтены многие «но», которые не позволяют говорить о реальности повышения стоимости жилья на 40%. «Очевидно, что единовременно спрос к росту цен на 25−30% не адаптируется. Скорее всего, застройщикам придется разрабатывать компромиссные решения в ценообразовании», — считает Попов.

«Речь шла о постепенном подорожании. Цена будет меняться по мере увеличения доли новых объектов на рынке недвижимости».

«Первые признаки ощутимого роста мы увидим через полтора года, а через три — цены поднимутся до 40%», — уверен директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов.

Главный фактор, который будет влиять на цену, — это стоимость проектного финансирования банков, которое призвано заменить средства дольщиков. «Сейчас деньги покупателей застройщику достаются безвозмездно», — напоминает Литинецкая. Более того, в цену каждой квартиры уже заложена прибыль. Если же застройщик сможет привлекать только банковский кредит, то, во-первых, ему придется потратиться на то, чтобы соответствовать требованиям займодателей, а во-вторых, девелоперу потребуется обслуживать кредит — платить проценты. «Все это отразится на стоимости жилья. При дорогом кредите (а сейчас его никак нельзя назвать дешевым, порядка 15% годовых) новостройки станут не по карману многим россиянам», — говорит Мария Литинецкая.

Что касается «выигрыша покупателя» от покупки на стадии котлована, то тут тоже не все можно измерить деньгами. Как говорит Алексей Попов: «покупка на стадии строительства дешевле. Но приобретение жилья в готовом доме практически не содержит рисков, которые существуют в ДДУ».

Например, сейчас, по оценкам ЦИАН, из 75 млн кв. м жилья, выведенного в реализацию в Москве и Московской области за последние пять лет, около 6,1 млн кв. м (примерно 8%) либо прошли стадию заморозки строительства, либо сейчас в ней находятся.

То есть плата за риск в реальности гораздо выше потенциального роста стоимости.

Смерть «долевки»

Сегодня долевое строительство и так сильно затруднено, без всякого перехода на проектное финансирование. Застройщикам приходится соответствовать новым требованиям, сбрасываться в Фонд дольщиков. Девелоперы достраивают и выводят на рынок те объекты, которые были запущены еще по старым правилам, то есть объекты 2015−2016 годов, начала 2017-го. Согласно оценкам Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), в долевом строительстве сейчас находится 116 млн кв. м жилья.

Реализация механизма перехода от ДДУ к проектному финансированию пока не вполне очевидна. Стандартный девелоперский цикл от проекта до готового дома составляет три года. Сейчас же анонсированы (но не уточнены) кардинальные изменения на рынке в течение года.

«Если допустить, что никакие договоры долевого участия не будут регистрироваться с 1 июля 2019 года, то, например, не ясна ситуация с теми корпусами, которые строятся сейчас (и уже продаются по ДДУ), но не будут сданы в эксплуатацию через год», — говорит Алексей Попов.

Многие застройщики сейчас живут от продажи и до продажи.

«Они краном машут, что-то продали, опять начинают строить. Деньги кончились, они сидят, ждут, что-то продалось, опять начали строить, и так далее. У многих долгов выше крыши, счета арестованы. То есть они просто не думают о том, что будет потом,» — рассказывает Александр Павлов, эксперт фонда поддержки социальных исследований «Хамовники».

Пока же на рынке складывается совершенно определенная картина: растут продажи по ДДУ, резко растет ипотека. Что же касается истории дольщиков Urban Group, то она заставила часть покупателей уйти на вторичный рынок. Сейчас, по оценкам «ИНКОМ-Недвижимости», на вторичку, где продаются готовые квартиры, пришло 10% клиентов с рынка ДДУ. Предполагается, что к концу года придет уже 20%.

«Стереотип, который сформировался у покупателей за последние четыре года: приобретение квартиры в строящемся доме, особенно у известного девелопера, — всегда выгодная и главное безопасная сделка, рушится у нас на глазах», — считает Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимости».

Похоже, правы были эксперты, которые еще в 2016 году говорили, что долевое строительство умрет и без посторонней помощи.

Мария Глушенкова, Коммерсантъ-Online