Рынок жилья в России стремительно меняется как под напором радикальных перемен в самой жилищно-строительной отрасли, так и в экономике вообще. Здесь разворачиваются довольно значимые события, которые неизбежно будут иметь далеко идущие последствия. По крайней мере, для тех, кто рано или поздно задумается о приобретении собственного жилья.

В стране наблюдается тенденция резкого сокращения числа прямых продаж жилья и рост количества ипотечных сделок, сообщают «Вести. Недвижимость» со ссылкой на представителей риелторского бизнеса. В одной только Москве доля покупок недвижимости с привлечением ипотеки варьируется, в зависимости от объекта, от 25% до 90%.

Преобладание прямых покупок за «живые» деньги наблюдается сегодня только в премиум-сегменте. Это неудивительно, так как большинство его участников — люди, покупающие жилье отнюдь не на последние деньги.

В остальных же сегментах ипотека наступает по всем фронтам. По подсчетам риелторов, минувший год стал рекордным по количеству ипотечных сделок. По информации АИЖК, в 2017-м в России было выдано порядка 1 млн ипотечных кредитов на сумму 1,9-2 трлн руб. при общем объеме ипотечного портфеля по стране 5,2-5,4 триллиона.

Отправной точкой ипотечного бума послужило снижение ставки Банком России с двузначного до однозначных значений, простимулировавшее коммерческие банки к либерализации условий ипотечного кредитования. По прогнозам аналитиков, Центробанк продолжит снижать ставку и далее, что придаст развитию ипотеки новый импульс.

Казалось бы, происходящему стоит только радоваться, так как ипотечные программы способны помочь обзавестись собственным жильем тем, кто не в состоянии купить его напрямую ни при каких условиях. Однако есть основание полагать, что восторги по поводу столь чудесного поворота событий преждевременны.

Чем характеризуется ситуация на рынке жилой недвижимости сегодня? Прежде всего это заметное снижение спроса, вызванное сокращением доходов значительной части населения, обусловленным невысокими темпами экономического роста. Следствием снижения доходов потенциальных покупателей жилья стало ощутимое затоваривание у застройщиков, которые по несколько месяцев, а то и лет не могут реализовать свои квадратные метры.

Ситуацию ухудшает то, что во времена недавнего жилищного бума строительство начиналось едва ли не под каждым кустом, где только удавалось получить разрешение. В итоге к разгару кризиса возникло огромное количество районов новостроек, возведенных в местах, малопригодных для комфортного проживания. Прежде всего это жилье экономкласса в панельных и иногда монолитных домах популярных серий. Продажи таких объектов сегодня практически остановились.

Дамокловым мечом, повисшим над девелоперами, стало ожидание отмены долевого строительства, при котором застройщик де-факто возводил жилье на деньги дольщиков-соинвесторов. В новой парадигме строительные компании лишаются доступа к практически бесплатным деньгам. А это значит, что деньги на строительство придется искать по другим источникам, таким как банки и привлеченные инвесторы.

Не в лучшем состоянии находятся дела и у потенциальных покупателей жилой недвижимости. Значительное снижение доходов в последние годы привело к тому, что возможностью купить квартиру напрямую за наличные деньги располагают лишь считанные счастливчики.

С другой стороны, многие из тех, кто еще имеет шанс обзавестись жильем за реальные деньги, задается вопросом: а зачем мне платить свои кровные за квартиру в чистом поле без какой-либо инфраструктуры. И в этой непростой ситуации ипотека стала тем самым золотым ключиком, который по мнению застройщиков и покупателей жилья, откроет дверь в «светлое будущее» и тем, и другим.

На первый взгляд, все складывается действительно идеально: банки получают дешевые деньги от ЦБ, предлагают их на хороших условиях ипотечным заемщикам, под залог приобретаемых квадратных метров. Последние же, вновь обретя платежеспособность, с кругленькими суммами бегут к заждавшимся их застройщикам.

Казалось бы, вот она — идеальная схема, позволяющая накормить волков и сохранить овец. Однако на деле все оказывается далеко не так просто. Схема так же имеет слабое место, каковым являются как раз таки сами счастливые получатели ипотеки.

Как уже упоминалось выше, одной из главных причин сокращения числа прямых покупок недвижимости стало снижение реальных доходов россиян. Судя по существующим экономическим прогнозам, в обозримой перспективе основания для заметного роста доходов населения отсутствуют.

Санкции, военные расходы государства, неопределенность с ценами на нефть — все это будет еще достаточно долго давить на отечественную экономику и, как следствие, на доходы граждан. Следовательно, в среднесрочной перспективе можно ждать не столько роста, сколько снижения доходов покупателей жилья.

При оформлении же ипотеки в расчет берутся текущие и прошлые доходы заемщиков, уровня которых в ближайшее время достигнет отнюдь не каждый. Это объективное обстоятельство, изменить которое практически невозможно.

Что все это может означать на практике? А всего лишь то, что тысячи заемщиков окажутся заложниками общей экономической ситуации.

Любое сокращение их доходов, вероятность которого близка к 100%, повлечет за собой проблемы с обслуживанием ипотечных кредитов. Если проблемы окажутся нерешаемыми, то за этим последует изъятие заложенных квартир по суду, их реализация и передача вырученных средств кредитору.

Поскольку рынок недвижимости затоварен жильем на несколько лет вперед, суммы реализации заложенных квартир будут сравнительно невысоки. А это значит, что неудачливый заемщик с большой вероятностью останется не только без жилья, но и без гроша в кармане.

Что касается застройщиков, то для многих из них ипотечный бум пойдет, скорее, на пользу. В условиях прекращения долевого строительства ипотека станет главным поставщиком покупателей, оплачивающих сразу полную стоимость приобретаемого жилья. Не останутся внакладе и банки, чьи кредиты также хорошо защищены залогом и судебной системой, имеющей богатый опыт «возврата» средств от неплатежеспособных должников.

Юрий ЛЕВЫКИН, Утро