После небывалого спроса в конце 2014 года рынок недвижимости вошел в стадию стагнации: низкий спрос, большой объем предложения и все это на фоне удерживания уровня цен при растущей себестоимости строительства. Что происходит сейчас с рынком недвижимости и когда ждать его восстановления?

Ни для кого не секрет, что сегодня все застройщики в связи с высокой конкуренцией, снижением спроса и роста себестоимости строительства находятся на пределе возможностей доходности. Об этом, в частности, говорилось и на недавно прошедшей выставке MIPIM — одном из крупнейших мероприятий отрасли.

Несмотря на то, что застройщики понизили рентабельность, по максимуму сократили издержки и импортзамещение в отрасли снижено до 85%, себестоимость жилья продолжает расти. Элементарно свое влияние оказывает инфляция. К тому же рубль на протяжении 2015 года продолжал падать, хоть и более плавно, чем во второй половине 2014 года, но это оказало влияние на рост цен даже на российские товары, производимые из сырья, торгующегося на бирже.

Несмотря на значительный рост себестоимости застройщики продолжают держать цены на докризисном уровне, а обилие постоянных акций и скидок, с помощью которых продавцы пытаются поддерживать спрос, позволяет говорить о скрытом снижении цен в отрасли. Одна из последних тенденций рынка — запуск новых объектов с дисконтом к рынку и с уменьшенными площадями. Но тем не менее рынок диктует свои правила, ни одна компания не сможет работать себе в убыток, поэтому в ближайшем будущем застройщикам все же придется поднимать цены, другого выбора у них просто нет.

Конечно, все выше сказанное в большей степени касается жилья эконом-класса, так как в более дорогих сегментах маржа больше, что позволяет застройщикам более безболезненно переживать рост себестоимости и быть более гибкими в ценах и в маркетинговых ходах.

Также на себестоимость строительства влияют постоянные нововведения и обременения, которые накладываются на застройщика властями разных уровней. Все мы знаем, что обязательным требованием последних нескольких лет является строительство жилых комплексов только вместе с социальной инфраструктурой. Москва и Подмосковье со своими ценами и объёмами могут позволить себе такое обременение более безболезненно, а регионы — нет. И, конечно, сейчас застройщики будут идти на сокращение инфраструктуры, она станет значительно скромнее. Одно из последних нововведений, которое сказалось на себестоимости строительства, — обязательное страхование ответственности застройщика. Также планируется ужесточение норм ФЗ 214, что безусловно скажется на рынке в целом и на себестоимости в том числе.

Давать прогнозы по рынку недвижимости сейчас крайне сложно, так как никто не может точно сказать, чего нам ждать относительно экономического положения нашей страны. На сегодняшний день, с точки зрения макроэкономики, мы находимся в состоянии «хуже быть не может». Но, что отрадно, в последнее время мы наблюдаем все-таки стабилизацию ситуации и есть предпосылки к тому, что разворот экономики в положительную сторону все же случится на фоне размещения евробондов, роста фьючерсов и роста цен на нефть, которые возможно достигнут 50 долларов за баррель. Согласно последним тенденциям, летом можно ожидать изменения тренда в экономике. Соответственно, следом за общим выправлением экономической ситуации начнет восстанавливаться и рынок недвижимости, который обычно реагирует с отставанием в 6−9 месяцев. То есть самое раннее, когда на это можно рассчитывать — поздняя осень 2016 года, но, скорее всего, оживление рынка случиться зимой или даже весной следующего года, соответственно полного восстановления рынка стоит ждать еще позже.

Если говорить о покупательской способности, да, она безусловно сильно упала, но при этом, по данным Сбербанка, в январе 2016 года на депозитных счетах была размещена рекордная сумма — 23,5 трлн рублей. И эти деньги в любой момент могут пойти на рынок. Так как все же именно рынок недвижимости является одним из наиболее инвестиционно привлекательных и надежных активов, и проблема решения жилищного вопроса в Московском регионе, да и в России в целом, остается довольно острой, поэтому покупатели по-прежнему готовы направлять свои накопления на приобретение жилья, ограничивая себя в других потребностях и тратах. Для привлечения покупателя сегодня некоторые застройщики, у которых есть готовые объекты с нереализованными квартирами, предлагают эти квартиры в аренду в надежде, что в дальнейшем арендные платежи будут заменены ипотечными.

Рынок вторичного жилья находятся в более плачевном положении. Здесь ситуацию усугубляют — отсутствие льготной ипотеки и гибкости у продавцов. Владельцы квартир не готовы снижать на них цены, а скорее наоборот, учитывая рост уровня расходов, хотят их повышать, а покупатели, в свою очередь, зная тенденции рынка, ждут скидок. И если вторичный рынок был долгое время «рынком продавца», где срок экспозиции был небольшой, то сейчас ситуация кардинально поменялась. Теперь это «рынок покупателя», где экспозиция увеличилась до 4−6 месяцев, а дисконт на отдельные квартиры доходит до 25%. Поэтому восстановление вторичного рынка зависит не только от общей экономической ситуации, но и от умения найти компромисс между продавцом и покупателем.

Александр Байгушев, ИА REGNUM